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都市美丽女白领的购房观

       我看过一个专题策划,叫“生活在广州的一百个理由”。我以为,生活在广州这个城市的最大好处是---离开她,兜兜转转一圈回来,有一个自己的小窝等着你。身边有许多女孩子们,她们在CBD最灿烂的写字楼上班,甚至有了私人办公室;她们交重税,可以养活几个公务员;她们买四位数的鞋子,五位数的大衣;她们定期去健身会、瑜珈馆;她们却躺在租来的公寓里看影碟打发被加班撕扯得支离破碎的夜晚时光。 
“为什么你们不买房子?”

    “等我以后结婚再买房吧。”

    “我不想让别人觉得我太强。”

    “我不想每个月还债。”

    “我不想背负利息负担,等我储够钱,我会一次性付款买。”

    “我觉得房地产市场的泡沫太多。”

    NO,NO,NO,女孩子们,作为受到良好教育的OFFICE LADY,你们的理财观实在太OUT了。你或许乐此不疲地研究下一季的衣衫流行趋势,你或许对某种食物的卡路里含量烂熟于心,但是,在理财教育上,你实在需要开始从小学补课。

    错误一:等我以后结婚再买房吧

    买房与结婚没有必然联系,虽然都是人生周期里可能会发生的事件,但是,它们的关联性为零。当你有了一定的经济能力,你首先应该做一个长期的生命周期计划,学着理财。经济有周期,人生有阶段,要看准自己目前所处的位置。在年轻时候,收益至上,承担风险的能力更强,投资的额度并不大,就算不利,也没什么大不了的,心态是“光脚的不怕穿鞋的”。假如职业生涯过半,就会“患得患失”,风险适中,回报中等,已经满意。待到退休时,保存革命胜利果实才是要务,风险要小,收益可以对抗通胀就行。人的一生不可重来,但是经济周期有起有落,周而往复。在经济刚刚开始复苏时,日用品及相关行业、房地产都是可选项;经济稳步攀升期间,地产、股票或可一试;经济增长已经趋于成熟稳定,股票和对利率较为敏感的债券最吸引眼球;经济衰退到来,优质债券最稳阵。

    现在到底处于经济周期的什么位置呢?我们

    可以从经济学家信心指数中窥得一斑。国家统计局中国经济景气监测中心于3月底进行了2005年一季度中国经济学家信心调查,了解他们对当前经济现状和未来发展趋势的判断,以及他们对未来宏观经济政策和改革的建议。调查统计得出信心指数大于5分,表明经济学家对经济形势的判断倾向于积极、乐观;得分越高,表明对经济形势预期越乐观。相反,如果信心指数降至5分以下,则表明经济学家对当前及未来经济形式的判断倾向于消极、悲观。经调查计算得出,2005年一季度经济学家信心指数为5.71,取值位于对经济发展表示乐观的区间。这表明,经济学家普遍对经济前景充满信心。关于对当前经济形势的判断,在“好”、“满意”、“差”三个选项中,本次调查经济学家选择中间项“满意”的比重是历次调查中最高的。

    由此可见,经济复苏,并将进入稳步上升区间。忘记那无厘头的“结婚才买房”的理由,买房子吧,女孩们。

    错误二:我不想让别人觉得我太强

    白居易往长安官宦圈子交游时,他的姓名曾被取笑,有官员笑说:“白米很贵,居不易”。在任何一个大都市里生活,不仅仅是白米很贵,衣衫也很贵,交通也很贵,社交也很贵,健康和安全感更贵。当你可以游刃有余地处理“白米很贵”等问题,你已经给自己创造了优质的生活,并且,与他人的眼光无关。

    错误三:我不想每个月还债

    如果你把月供看作是“债”,那么你把房租看作什么呢?在天河北、环市东这附件的一些小户型公寓楼,早几年入货的买家,已经赚到一票了,就算现时租价略有下调,仍旧可以用租金平月供。3年前,在社区的一个楼下是商场,楼上是小户型住宅的楼盘,有朋友买入一个40平方米的房子做收租婆,带装修送家电才27万多,因为计错数,后来又退回1万多,实际也就26万了,租2300一个月,而月供不过1800,她的名义收益率高达10%。而作为租客的你,在帮别人供楼时,是不是应该盘算一下,你是在帮别人还债啊,还有,当收租婆的15年贷款还清,她还有剩下45年的“食利阶层”日子好过呢。

    错误四:我不想背负利息负担,等我储够钱,我会一次性付款买

    这样的说法就更可笑了。现时的一年期存款利率不过2.25%,去年的消费价格指数平均值3.9%,今年的预期值在4.1%上下,那么今年的通货膨胀率可以估算为(4.1%-3.9%)÷3.9%×100=5.13%。存款的真实利率已经是负数;新出台的房贷利率为5.51%,那么贷款买房的真实房贷利率也接近于零。这个时候,仍然是欠银行钱比较合算。

    假如你打算储够50万元再买房,以每月储4000的速度,假设存款年利率保持2.25%,并乐观地假设通胀为0,你要过9年多才能储够钱。想起一个笑话,一个美国老太太和一个中国老太太同时上了天堂,美国老太太说:“我这辈子的理财规划做的真好啊,我贷款15年买的房子逆向抵押给银行,由银行每月发给我一笔钱做养老金,在我死之前,逆向年金抵押贷款(reve rse annu ity m o r tgage)正好全部冲抵了房屋价值。”中国老太太说:“我这辈子的理财规划做的真好啊,我存了30年的钱,终于在我死之前,买了一套新房子住进去。”

    错误五:我觉得房地产市场的泡沫太多

    泡沫的市场,也存在合理定价的产品。这个市场不是缺少合理定价的产品,而是缺少发现的眼睛。宏观横向比较国内其他大都市的房价,广州的房地产市场还算得上是有效而健康的了。

    如何界定“合理定价”,很遗憾,我们并没有一套科学的房地产定价体系。房地产定价,通常有市场比较法、收益法和成本法三类。公众可以使用的H ed on ic估价模型(多元回归方法),该模型将房屋价值和房屋的很多种属性建立一个线性方程,房屋的属性包括面积,卧室个数、房龄、区位、环境等等。方程的因变量是房屋价值,自变量是多个属性变量。收集大量房屋的售价与属性数据,代入上面的方程进行回归,估计系数a、b1、b2、……bn。其中属性值可以是实际值(例如面积),也可以是实际值的对数值。求取到系数之后,公众可将目标物业的属性值代入,得到目标物业的价格估计值。

    没有房屋定价体系,但是我们根据可获得的市场信息估价。在一个有效市场上,信息丰富而透明,大批的类似产品同时出售,我们可以寻求两类指标因子:

    一是相似性指标因子,包括:相同级次区域内的平均地价、同期社会平均建筑成本、社会平均融资成本、行业平均管理成本、社会平均利润。这些因素决定了房价的基准成本和基准利润。这些信息在官方统计和媒体新闻中,都可以找到。

    另一类是差异性指标因子:不同级次区域内的级差地租、小区建设、物业管理等小环境建设的不同层次、开发商的品牌优劣等。这些因素决定了不同地段的房价、以及相同地段不同楼盘房价的差别化程度。这些信息,只要多留心中介广告和各小区业主论坛的口碑,也可以有所发现。

    综合两类因子,不难对目标物业做出一个较为准确的主观估价。

    女孩们,想想我们花在衣衫鞋袜和护肤品上的钱吧,你很快就会发现,美貌随时光流逝,而面朝公园的房子永不退色。它令你有一个安乐小窝,它给你安全感,它是水泥做的储钱罐,它帮助你对抗通胀,它是你进可攻、退可守的根据地。

    当然,你或许会结婚,组织一个家庭,买更大的房子,但是,生命中有一些逆转是我们无法预期的,而你应该学会给自己以及未来的家庭留一个后备港湾,在你单身又有经济能力的时候,买一套房子吧。

 

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